La tierra en Uruguay: cada vez más cara y más concentrada

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La tierra en Uruguay: cada vez más cara y más concentrada

En este artículo mostramos algunos datos del mercado de tierra vinculados a las transacciones, valor y evolución de los precios de la tierra. Vale la pena señalar que se trata de un mercado con ciertas particularidades, fundamentalmente asociadas a las características propias de la tierra. Por un lado, se trata de un bien inmueble de oferta limitada (es un bien que no se produce), que adquiere características de un activo y, por lo tanto, es objeto de especulación sobre la capacidad que tiene para generar valor. Por otro, se trata de un medio de producción importante para cualquier país, en particular para el nuestro.

Adicionalmente, para quienes no son propietarios de la tierra y quieren utilizarla como medio de producción, la forma en la que acceden es mediante régimen de arrendamiento. Esta forma de explotación productiva de la tierra implica un alto grado de inseguridad en la tenencia de la tierra, al ser los dueños del campo quienes eligen a quién arrendar y en qué condiciones.

Otra forma de acceder a la tierra es a través del Instituto Nacional de Colonización (INC), que a diferencia de los contratos y rentas de mercado garantiza mayor estabilidad en la tenencia de la tierra, siempre y cuando se utilice según los fines establecidos en la ley de colonización. Ahora veamos lo que ha sucedido en el mercado de tierras.

Hace pocos días la Oficina de Estadísticas Agropecuarias (DIEA) publicó datos de las operaciones de compraventa de tierras. A partir de las transacciones de compraventa se construye la serie de precio de la tierra, con información que surge de la Dirección General de Registros (DGR).

En estos datos se reporta que en 2022 se efectuaron unas 1.585 operaciones de compraventa de tierras para uso agropecuario, 28% más que en 2021. A través de esta cantidad de negocios se comercializaron unas 291 mil hectáreas de tierra que significan un aumento del 26% respecto a la superficie que se intercambió en el mercado en 2021.

De acuerdo con los datos censales agropecuarios, se estima que esta cantidad de superficie transada en el mercado de tierras en 2022 representa casi el 2% del total de la superficie de uso agropecuario en Uruguay.[i] También, resulta de interés comparar la superficie comprada-vendida en este mercado, con la que administra el INC, la cual, luego de la LUC, representa el 3% del total de la superficie con destino a la producción agropecuaria[ii]. En particular, la superficie transada en el mercado de tierras en 2022 representó el 54% de la superficie afectada al INC.

Tal como se observa en el gráfico 1, que muestra el comportamiento del precio promedio de la tierra por hectáreas en dólares corrientes, nos indica que en 2022 el precio promedio de la tierra alcanzó el segundo mayor valor en lo que va del siglo (solo superado por el registrado en el año 2014. Este valor, desde 2011 supera los 3 mil dólares por ha promedio (3.000 USD/ha). En 2022 el precio promedio de la tierra fue de 3.741 USD/ha.

Ese proceso de valorización de la tierra se desarrolla en forma conjunta con su gradual y creciente concentración, como podemos apreciar en el mismo gráfico. Sin duda acceder al recurso tierra se ha vuelto cada vez más oneroso y por lo tanto circunscripto a capitales de mayor porte, muchos de ellos extranjeros.

La realidad departamental

Según departamentos (gráfico 2) se observan disparidades importantes, posiblemente explicadas por el destino y especialización productiva de los suelos. Los valores promedios por hectárea más altos fueron en Colonia y Soriano (6.900 USD/ha), donde se encuentran las regiones agrícolas extensivas y suelos más aptos para esta actividad según la clasificación de Regiones Agropecuarias del Uruguay (DIEA-MGAP, 2015).

Río Negro, Flores, Canelones y San José mostraron valores promedio de la tierra entre 5 mil y 5.700 USD/ha. Los departamentos que mostraron menor valor promedio fueron Salto (2.244 USD/ha) y Rivera (2.397 USD/ha), seguidos de Artigas, Treinta y Tres, Cerro Largo, y Tacuarembó. Mientras que los precios en los departamentos de Lavalleja, Rocha, Paysandú, Durazno, Maldonado y Florida se encuentran cercanos al promedio nacional.

El censo 2011 relevó un total de 44.781 explotaciones agropecuarias, donde el 68% de las mismas desarrollan las actividades productivas en predios menores a 200ha, 23% entre 200 y 1000ha, el restante 9% más de 1000ha. A su vez, del total de la superficie productiva agropecuaria, se relevó que el 82% se destina a la ganadería, 10% agricultura, 7% forestación y 2% a otros rubros.

En tanto la ganadería es el principal rubro según uso del suelo, podemos estimar a partir de las declaraciones anuales de existencias de ganado (2022) algunos indicadores de concentración de la tierra.

En primer lugar, la cantidad de propietarios de tierra que declararon existencia de ganado en 2022 representan el 49% según el tipo de tenencia de la tierra, de estos, la proporción de propietarios de tierra mayor a 2500ha son el 26%. Según departamentos, como indicador de aproximación a la concentración de la tierra, se observa que Río Negro, Tacuarembó, Salto y Paysandú son los departamentos con mayor cantidad de propietarios de tierra de explotaciones mayores a 2.500ha.

Otro resultado que obtenemos es que la mayor concentración de la tierra no se observa siempre en los departamentos que muestran un mayor precio de la tierra, sino que además se asocia a la calidad de la misma y a su posible utilización para la producción con mayor demanda.[iii] Esperemos la publicación del CGA 2022 para seguir comentando lo que sucede con la tierra y la producción agropecuaria en Uruguay.

Gráfico 1

Gráfico 2 – Precio de la Tierra – Departamentos

Notas

[i] Censo General Agropecuario (2011).

[ii] DOCUMENTO 1. Datos globales de la política de tierras del Instituto Nacional de Colonización. Unidad Seguimiento y Evaluación de procesos colonizadores. Setiembre 2022

[iii] Recordar que esta aproximación sobre la concentración de la tierra se hace para las explotaciones ganaderas, que constituyen, según DICOSE, el 73% de la superficie y el 81% de los tenedores de tierra.

 Mateamargo

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