El gobierno envía al Congreso el proyecto de ley de plusvalía sobre especulación inmobiliaria

Ley de Plusvalía – Por Luis Rosero

El gobierno envió a la Asamblea el proyecto de ley de Plusvalía, con el carácter de económico urgente, argumentando que se busca frenar la especulación en el valor del suelo que incide en el precio de venta de los inmuebles. Lo analizaremos por partes y veremos algunos antecedentes.

Uno, al parecer, se deja de lado, al menos por el momento, el impuesto a la herencia que tanta polémica generó para ahora establecer un impuesto a la plusvalía. Esta última se concibe como el aumento del valor del bien inmueble (terreno o edificación), lo que se genera por razones de mercado o un incremento no relacionado con estas (burbuja inmobiliaria). Dos, existe actualmente un impuesto de 10% a las utilidades en la transferencia y plusvalía, IUTP, (avalúo comercial-predial) de inmuebles. Tercero, también hay la contribución de mejoras que cobran los municipios por las obras que realizan y que inciden en el aumento del valor de los terrenos o viviendas, que da como resultado un aumento de la plusvalía.

El proyecto establece un impuesto a la ganancia extraordinaria que se genere en la transferencia del bien inmueble rural o urbano (compra-venta). Para ello, primero, define la ganancia ordinaria (GO) como la diferencia entre el valor de adquisición (VA) multiplicado por un factor de ajuste de GO y el valor de adquisición. El primero es el valor de adquisición ajustado que se calcula con el valor inicial más las mejoras del inmueble menos las contribuciones de mejoras. El factor de ajuste depende de la tasa de interés pasiva de un año o más y el tiempo transcurrido entre la adquisición y venta del inmueble.

La base imponible del impuesto es la ganancia extraordinaria (GE) que se establece sobre la base de la diferencia entre el valor de la transferencia (venta) y el valor de adquisición ajustado (VAA). En otras palabras, la GE es la que se genera por aumento del valor del bien inmueble por especulación o burbuja inmobiliaria. Están exentos del impuesto las instituciones públicas, constructores y los deudores hipotecarios, por lo que no afectarían a estos.

Se establece una tabla impositiva que tiene 2 escalas: exentos, si la GE es hasta 24 SBU ($ 8.784) y pagarán, sobre la segunda venta, 75% de la GE si es más de 24 (SBU). Sobre la primera venta se seguirá pagando el IUTP. Veamos con un ejemplo, cómo se calcula el impuesto: una vivienda costó $125.000, se hicieron arreglos por $15.000, pagó contribuciones de mejoras por $3.000 y se vende a los 10 años en $300.000. Si la tasa de interés pasiva de un año es 7,52%, según la calculadora del SRI, la ganancia extraordinaria sería $56.345,43 menos $8.784 nos da una base imponible de $47.561,43, si le aplicamos el 75% el impuesto causado sería $35.671,07.

Este tributo irá a las arcas de los GAD cuyo destino será alcantarillado y agua potable. El nuevo impuesto se pagaría en toda segunda venta de inmuebles, no solo en los casos que el gobierno realiza obras por las que aumenta la plusvalía en la zona. Afectaría a las inmobiliarias y corredoras de bienes raíces. Esperemos la versión final del proyecto.

El Telégrafo